KONUTA ERİŞİM SORUNU-1

KONUTA ERİŞİM SORUNU-1

 

 

 

Ali KAPLAN

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Uzmanı

 

 

 

1.GİRİŞ

Konuta erişimi konu alacağım bu çalışma dizisinde; konuta erişimle ilgili süreç, sorunlar ve çözüm önerilerime yer vereceğim. Ayrıca; nüfus artış hızı, konut (daire) üretim sayıları, talep ile fiyatlarda meydana gelen artışlarla ilgili bir analiz çalışması yapacağım.

Gayrimenkul sahibi olmak, insanlar için her zaman değerli ve öncelikli olmuştur. Barınma ve korunma amacının yanı sıra zaman içerisin de konut bir yatırım aracı olarak da görülmüştür.

Konut; İnsanların içinde yaşadıkları ev, apartman vb. yer; mesken, ikametgâh (TDK).

Konut sadece barınma değil bir ailenin bir arada olduğu sosyalleşme mekanıdır.

İnsanlarımızın konut sahibi olmalarının kolaylaşacağı, ödeme imkanlarının esnek olduğu bir sistem kurulması gerekmektedir. Mevcut durumda TOKİ, Emlak Konut, Banalar ya da finans sistemi içerisinde faizsiz olarak faaliyette bulunan firmalar aracılığıyla konut sahibi olmaya çalışılmaktadır. Ancak bu yeterli olamamaktadır. Finansal sistemde faiz, maliyet ve konjüktürel dalgalanmalar, satın alma ile birlikte konutun maliyetini de etkileyebilmektedir.

Piyasalar arz ve talebe göre belirlenir. Arz ve talep fiyat ile birlikte üretim miktarının da belirlenmesine neden olmaktadır.

Konut piyasası açısından konut arz ve talep mekanizmasıyla konut hizmetlerinin tahsis edildiği alan olarak açıklanabilir. Konut talep edenler ile konut arz edenlerin yer aldığı bu piyasasının başlıca aktörleri; mülk sahipleri (konutunu bizzat kullanan veya başkasına kullandıranlar), kiracılar, aracılar, inşaat şirketleri ve finansal kurumlardır. Konut talebi, konut fiyatları ile satın alınmak istenen konut miktarı arasındaki ilişkiyi; konut arzı ise konut fiyatları ile konut stoku arasındaki ilişkiyi ifade eder. Konut talebini, konut fiyatları, ekonomik gelişmeler (kredi faiz oranları, hane halkı gelir artışı) ve demografik faktörler (kentleşmenin artması, hane halkı sayısının azalması) ile büyük ölçekli kamu vb. yatırımları etkilemektedir. Konut arzında ise konut fiyatları, ekonomik gelişmeler, konut üreticilerinin artması, kentleşme hızı, vergi düzenlemeleri, hükümet politikaları vb. değişkenler belirleyici olmaktadır. Bu faktörler, konut talebi ve arzının birbirleriyle etkileşim halinde olduğu konut piyasasının karmaşık dinamiklerini belirler. Bu nedenle, konut piyasasının istikrarı ve sürdürülebilirliği için bu faktörlerin dikkate alınması önemlidir (Konut, ÖİK,2).

“Konut piyasalarının analizinde analiz edilen bölgenin nüfusu, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı artış ve azalış hızları, hane halkı yaş dağılımı bileşimi, kişi başına ve hane halkı başına gelir, tasarruf düzeyleri, çevredeki sosyal donatılar ve destek tesisler, konuta ilişkin nitel ve nicel özellikler gibi faktörler etkili olurken; perakende piyasasının analizinde ticaret yöresinin, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, kişi başına ve hane halkı başına harcanabilir gelir, boşluk ve doluluk oranları, kiracı karması ya da imaj gibi perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen unsurlar, perakende tesisine erişim ve ulaşım maliyetleri etkili olabilmektedir (Konut ÖİK,1)”.

Kira öder gibi bir sistem üzerinden konut sahibi olmalarının önü açılmalıdır. Ancak; öncelik hiç konutu olmayanlar olmalıdır. İnsanların yatırım yapma, mülkiyet edinme haklarına kısıtlama getirilmemelidir. Ancak, hiç konutu olmayanlara kolaylık sağlanırken, konuta zorunlu ihtiyaç dışında yatırım amaçlı satın alanlar arasında bir maliyet farklılaşması da olması gerekir. Yabancılara konut satılacaksa buradan alınacak ilave bedel, oluşturulacak fon aracılığıyla sosyal konut yapımında kullanılmalıdır.

 

 

2. KONUT ARZINI ETKİLEYEN SÜREÇ VE ETMENLER

Konut yapımında (üretiminde); arz-talep planlaması mevcut değildir. Ülke genelinde ya da bölgesel olarak ne kadar konut talebi olduğu ile ilgili özel sektörde bir çalışma yapılmamaktadır. Konut üreten firma ya da müteahhitlerin bireysel öngörüsü, arsa edinmeleri gibi etmenler dikkate alınmaktadır. Riskli yapılar ve kentsel dönüşümle oluşturulan konutlarda da benzeri bir planlama yapılmamaktadır. Bu nedenle konut sayılarında bölgesel olarak (cazibe, gelişme bölgesi gibi) fazlalık oluşmakta, konut stokunda arz fazlası nedeniyle piyasa da dengesizlikler olabilmektedir.

Doğal afetler özellikle çok büyük alanı etkileyen afetler (Örn 6 Şubat 2023), daha güvenli yerlerde konut arzını arttırmaktadır.

Arz talebe bağlı mı? Konutta her zaman bu şekilde olmayabiliyor. Konut yapımı ile ilgili proje açıklandıktan sonra (lansman) bile satış işlemleri yapılmaktadır.

Ekonomik dalgalanmalar ve küresel birçok olay fiyatları etkilemiştir.

İnsanlar ekonomik güçleri boyutunda konuta sahip olmaya çalışmaktadır. Kiraların yüksekliği (her ne kadar sınırlama getirilse de) konut satın alma isteğini arttırmaktadır. Kredi faiz oranları da konut satın alma isteğini etkileyebilmektedir.

Covid ve 6 Şubat depremleri konut tercihlerinde farklı yaklaşımlar oluşturmuştur.

Covid sürecinde; her şeyi derinlemesine etkileyen bu süreç gayrimenkul arz ve talebini de yadsınamayacak bir boyut da etkilemiştir. Öyle ki bu etkileme çalışmamız dışında başka araştırmaların konusu olmakla birlikte tüketici ihtiyacı temelinde beğeni ve istek değişimlerini de birlikte getireceği öngörüle bilmektedir (Ör: En azından balkonlu ev arama eğiliminin artması veya rezidans ta yaşamak yerine müstakil bahçeli bir evde yaşamak, ofis yerine evden çalışmanın iş merkezlerine olan talebi düşürmesi gibi) (Sarıalioğlu,76).

6 Şubat depremleri sonrasında; kentlerin dirençliliği ve dayanıklılıkları önceliklenmiştir. Bu amaçla da özellikle deprem bölgesinde yapılan yeni konutlarda özellikle zemin etüt çalışmalarına önem verilmiştir.

“Deprem bölgelerinde Bakanlığın koordinatörlüğünde zemin araştırmalarına yönelik mikrobölgeleme ve zemin etüt çalışmaları, kentsel tasarım ve mimari projeler, imar planları ve uygulamaları, vatandaşların bilgilendirilmesi ve uzlaşmaların yapılması işlemleri GEDAŞ tarafından yürütülüyor. https://csb.gov.tr/haberler/cevre-sehircilik-ve-iklim-degisikligi-bakanligi-tarafindan-deprem-bolgesinin-ayaga-kaldirilmasi-icin-calismalar-hizla-devam-ediyor-301299”

Asrın Felaketi olarak kabul edilen 6 Şubat 2023 depremleri sonrası bölgede yaşayanlar yakın ve güvenli illere göç etmek zorunda kalmışlardır. Bu beklenmeyen göç dalgası o bölgede

2025 yılı Enflasyonu %30,89 (TÜİK) beraberinde inşaat maiyetlerini de etkilemiştir. İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre %1,17 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %24,50 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,22 arttı, işçilik endeksi %1,06 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %21,47 arttı, işçilik endeksi %30,67 arttı. https://veriportali.tuik.gov.tr/tr/press/53892.

Asgari ücretin 28.075 TL olduğu düşünüldüğünde bu maaşının %47’sidir. Bu durumda asgari ücretli bir ailenin bu şekilde konut edinmesi sanki imkansız gibi görünmektedir.

3. KONUT TALEBİNİ ETKİLEYEN UNSURLAR:

“Konut piyasalarının analizinde analiz edilen bölgenin nüfusu, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı artış ve azalış hızları, hane halkı yaş dağılımı bileşimi, kişi başına ve hane halkı başına gelir, tasarruf düzeyleri, çevredeki sosyal donatılar ve destek tesisler, konuta ilişkin nitel ve nicel özellikler gibi faktörler etkili olurken; perakende piyasasının analizinde ticaret yöresinin, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, kişi başına ve hane halkı başına harcanabilir gelir, boşluk ve doluluk oranları, kiracı karması ya da imaj gibi perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen unsurlar, perakende tesisine erişim ve ulaşım maliyetleri etkili olabilmektedir (Konut ÖİK,1)”.

Yukarıda analiz edildiği gibi planlama çerçevesinde yapılmalıdır.

Daire Sayıları (2021-2025)

Yıllar	Daire Sayıları
2021	742.364
2022	721.597
2023	924.863
2024	854.068
2025	753.721

 

Evlenme sayıları (2021-2025)

Yıllar	Evlilik Sayıları
2021	563.140
2022	575.891
2023	567.011
2024	568.395
2025	552.237

 

Daire üretim sayısı evlenme sayısından her yıl fazla olmuştur. Yeni ev talebinin gerekçelerinin doğru analiz edilmesi gerekmektedir. İlk defa ev alanlarla yatırım amacıyla alanların oranlamaları da önemlidir. Kaldı ki her yeni evlenen çiftin de konut satın aldığı doğru olmayacaktır. Burada amaç satın alma ya da kiralama amacıyla piyasaya arzı belirlemektri.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim maliyetleri 2025 yılı 3. Sınıf yapılarda kat yüksekliğine göre 17.100 ve 18.200 TL’dir. 100 m2 bir dairenin ortalama maliyetinin 1.710.000-1.820.000 arasında değişebilmektedir (Sosyal donatılar, konum, manzara, ulaşım gibi fiyatı etkileyen faktörleri dikkate almaksızın).

Konu kredisi faizleri de aylık %2,49 yıllık bazda da %38,31 iken aylık taksit ödemesi de 500.000 TL kredi için;  120 ay 13.136,60 TL https://www.hangikredi.com/kredi/konut-kredisi/akbank/konut-kredisi?amount=500000&maturity=120.

500.000 TL bedel ile şehirlerde konut alınamayacağı için ilave kredi/borçlanma ya da bir birikim katmak zorundadır.

Türkiye’nin en büyük dört ili arasında fiyat artışında ilk sırayı Ankara aldı. Başkentte yıllık nominal artış %36,1, reel artış %4 olarak gerçekleşti. Ortalama metrekare fiyatı 35.288 TL, ortalama konut fiyatı 4,5 milyon TL oldu. https://www.emlaknews.com.tr/haberler/konut-fiyatlari-ocak-2026da-yuzde-298-artti/

 

Konutların erişilebilir olması gerekir.

 

4. BÖLÜM SONUÇ VE ÖNERİLERİ:

Konut üretimi/arzı, talebe göre değil daha çok yatırımcıların kazanç isteklerine göre olmaktadır.

Hiç konutu olmayanlar ve yeni evlenen çiftlere öncelik tanıyacak bir sistem oluşturulmalı. Yıllar itibariyle konut (daire) üretim sayıları ile evlenme sayılarını karşılaştırdığımızda; evlenme sayısının ortalama %40 fazlası sayıda konut üretilmektedir. Evlenen her çiftin konut sahibi olduğunu söylemek doğru olmayabilir.

Konutun ülkemizde öncelikle barınma amacı olması sağlanmalıdır.

Konut arzının doğru şekilde planlanması gerekir. Konut arzının yetmemesi, konutun yatırım amaçlı kullanılması önemli bir etkendir.

Sosyal amaçlı yapılacak binaların daha düşük maliyetle üretilmesi kar marjlarının düşük, ödeme kolaylığının olduğu bir sistem kurulması gerekir.

Değerli konutlardan alınacak ilave vergilerden oluşturulacak fonlarla konut arzı desteklenmelidir.

Yabancılara konut satışından ek vergilerde oluşturulacak fona aktarılmalıdır.

Sosyal konutun, sosyal projelerle desteklenmesi gerekmektedir.

Diğer sorunlar ve çözüm önerileri ileri ki bölümlerde paylaşmak dileğiyle.

 

 

 

KAYNAKLAR

Türkiye İstatistik Kurumu

T.C. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı On İkinci Kalkınma Planı (2024-2028) Konut Politikaları Özel İhtisas Komisyon Raporu https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2025/08/Konut-Politikalari-OIK-Raporu_01082025.pdf

Sarıalioğlu H., COVID-19 Gölgesinde Türkiye’de Konut Satışları Üzerine Bir Değerlendirme Düşünce Dünyasında Türkiz Yıl/Year: 10 ▪ Sayı/No: 55 ▪ Mayıs/May 2020

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri https://webdosya.csb.gov.tr/db/sivas/menu/2025-yili-yapi-yaklasik-birim-maliyeti_20250203013307.pdf